Existen muchos inmuebles constituidos bajo el régimen de propiedad en condominio para los que se han constituido Asociaciones Civiles que llevan su administración. Sin embargo, esto no es indispensable. Las razones son varias, pero para comprender sus implicaciones, se deben tener en cuenta varios aspectos, por lo que se abordan tanto la naturaleza de las asociaciones civiles como de los derechos y obligaciones de los propietarios bajo el régimen de condominio.

Se continúan las consideraciones.

II.                  El régimen de propiedad en condominio

El aspecto más importante a tener en mente es que se trata de una forma del derecho de propiedad en que conviven derechos de titularidad exclusiva o propiedad individual, y derechos comunes sobre determinados bienes, en ambos casos sobre un bien inmueble susceptible de tener aprovechamientos distintos en cada una de sus áreas.

En el Distrito Federal sólo los inmuebles pueden sujetarse al régimen de propiedad en condominio, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 950 del Código Civil.

“Artículo 951. Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble, construídos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, pertenecieran a distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local y, además un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.

Cada propietario podrá enajenar, hipotecar o gravar en cualquier forma su departamento, vivienda, casa o local, sin necesidad de consentimiento de los demás condóminos. En la enajenación, gravamen o embargo de un departamento, vivienda, casa o local, se entenderán comprendidos invariablemente los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos.

El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, sólo será enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el departamento, vivienda, casa o local de propiedad exclusiva, respecto del cual se considere anexo inseparable. La copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble no es susceptible de división.

Los derechos y obligaciones de los propietarios a que se refiere este precepto, se regirán por las escrituras en que se hubiera establecido el régimen de propiedad, por las de compraventa correspondientes, por el Reglamento del Condominio de que se trate, por la Ley de Propiedad en Condominio de inmuebles para el Distrito Federal, por las disposiciones de este Código y las demás leyes que fueren aplicables.” (Subrayado añadido)

En cuanto a las áreas de propiedad individual, denominadas unidades privativas, cada dueño puede ejercer a plenitud sus derechos, siempre que no causen un perjuicio a las unidades privativas de los demás dueños, o a los bienes comunes. Por otra parte, y al igual que en cualquier tipo de copropiedad, se tienen que seguir reglas para que los condueños puedan aprovechar los bienes comunes y contribuir a su mantenimiento; inclusive, en el caso de tener que hacer reparaciones o decidir su enajenación por cualquier medio.

Sin embargo, dado que la mayoría de los inmueble sujetos a este régimen están destinados como casa-habitación de las personas, las disposiciones del régimen de propiedad en condominio son además normas de orden público, por lo que no se pueden renunciar ni se puede considera válido ningún pacto que las contravenga.

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal contiene 89 artículos de los que se destacan los siguientes elementos:

  1. La pertenencia al régimen de propiedad en condominio se define a partir de la propiedad de una unidad privativa, y termina cuando termina dicha titularidad;
  2. Los propietarios de cada unidad privativa tendrán un derecho sobre los bienes comunes en la misma proporción que guarda su unidad de propiedad en el inmueble completo, a esto se le llama parte alícuota o pro indiviso;
  3. Todos tienen derecho a aprovechar los bienes comunes;
  4. Todos están obligados a contribuir a los gastos que generen los bienes comunes,
    1. para su conservación o su aprovechamiento, como pueden ser la limpieza de las coladeras de las áreas comunes, la pintura de las fachadas, la iluminación de una cancha deportiva, el mantenimiento de elevadores, seguros de daños, incendios, o desastres naturales;
    2. también para realizar mejoras continuas sobre el inmueble, como puede ser el montaje de calentadores solares, la distribución o aprovechamiento de aguas pluviales, la renovación de las áreas verdes o la creación de jardines en áreas verdes;
    3. para prevenir contingencias, como en la instalación de alarmas o cámaras de seguridad, contratación de elementos, puertas automáticas; etcétera
    4. La constitución del régimen de propiedad en condominio debe constar en escritura pública, en la que se mencionarán la distribución y destino de las áreas tanto de propiedad exclusiva, como de aprovechamiento común o específico, los valores pro indiviso, las licencias o autorizaciones oficiales, el reglamento interno del condominio, y todas las demás especificaciones que los condóminos decidan como conveniente para su organización;
    5. Los inmuebles en condominio pueden distribuir su organización por edificios, alas, secciones, zonas, manzanas, entradas, áreas, accesos o módulos, siempre que ello permita una mejor administración
      1. Un régimen de propiedad en condominio sólo puede tener 120 unidades privativas;
      2. Cuando las unidades privativas, se podrán formas varios regímenes de propiedad en condominio e integrarlas en un conjunto condominal.
      3. El órgano máximo es la asamblea general de condóminos, en que las decisiones se toman por mayoría de votos, salvo que se trate de los casos específicos en que se considerará el valor de indiviso de cada condómino;
      4. La administración podrá realizarla un condómino o un administrador profesional:
        1. en ambos casos tiene derecho a honorarios,
        2. la gestión durará un año, y la renovación del cargo está sujeta a que el Comité de Vigilancia considere que haya cumplido su contrato,
        3. el administrador condómino sólo podrá durar un máximo de tres años,
        4. El comité de vigilancia sólo podrá ser integrado por condóminos;
        5. El administrador tiene la representación de los condóminos hacia todos los terceros y autoridades, y sólo en caso de que no haya administrador nombrado, la asume el Comité de Vigilancia;
        6. En el reglamento interior se pueden establecer los deberes de los condóminos, reglas de convivencia, de uso de las áreas comunes, aportaciones y facultades de cobro, así como sanciones convencionales;
        7. Hay intervención de diversas autoridades:
          1. Procuraduría Social en relación con los deberes condominales derivados de la ley, pudiendo instruir procedimientos de arbitraje, queja y sanciones administrativas, además de proporcionar cursos a los administradores y de cultura condominal;
          2. Procuraduría Ambiental, para las áreas verdes,
          3. Juzgados cívicos, en relación con la ley de cultura cívica,
          4. Además de las otras autoridades que se deriven por responsabilidades civiles, penales o administrativas;
          5. Existen disposiciones especiales para los condominios de interés social y popular.

De las anteriores características se concluye que el régimen de propiedad en condominio es una forma de organizar el aprovechamiento de los bienes comunes, al que se han adicionado una serie de elementos destinados a mejorar la convivencia de los condueños, y la toma de las decisiones comunes.

En consecuencia, el régimen de propiedad en condominio tiene una regulación suficientemente acabada para regular las relaciones de los condóminos entre sí y hacia los terceros, quedando únicamente pendiente la división del tema fiscal que se abordará en diversa publicación.

About these ads